Le Credit immobilier

La capacité d’emprunt du débiteur

La capacité d’emprunt est un facteur déterminant que la banque va examiner avant d’accorder un crédit. Il s’agit de voir dans quelle mesure le débiteur peut rembourser son emprunt. Généralement, le taux d’endettement maximum que peut supporter un budget se situe à 33%. L’appréciation des ressources et des dépenses est pourtant différent selon les banques.

La capacité d'emprunt d'un débiteur est la somme maximale qu'il peut emprunter auprès d'un établissement de crédit sans mettre en danger sa capacité à rembourser le crédit. Elle est généralement déterminée en fonction de plusieurs critères, tels que le revenu du débiteur, ses charges et dettes en cours, sa solvabilité et sa situation financière en général.

Pour calculer la capacité d'emprunt d'un débiteur, les établissements de crédit utilisent généralement la formule suivante :

capacité d'emprunt = (revenu mensuel * taux d'endettement) - mensualité du crédit en cours

Le taux d'endettement correspond à la part de son revenu que le débiteur peut consacrer au remboursement de ses crédits. Il est généralement fixé à 33% par les établissements de crédit, ce qui signifie que le débiteur ne doit pas consacrer plus de 33% de son revenu mensuel au remboursement de ses crédits. La mensualité du crédit en cours correspond aux sommes que le débiteur doit rembourser chaque mois pour un crédit en cours.

Il est important de noter que la capacité d'emprunt n'est qu'une indication et ne constitue pas une garantie d'obtention de crédit. Les établissements de crédit peuvent refuser de prêter de l'argent même si le débiteur a une capacité d'emprunt suffisante, si sa situation financière ou sa solvabilité ne sont pas jugées suffisamment sûres. Il est donc recommandé de bien préparer sa demande de crédit et de soigner son profil emprunteur avant de se rendre dans un établissement de crédit.

Le coût du dossier d’emprunt

Un crédit immobilier génère des frais de dossier qui seront à la charge du client. Mais le contenu du prêt en soi doit être considéré, car il existe des rubriques particulières, comme les indemnités de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur, la garantie, la durée de l’emprunt, etc. Ces divers éléments déterminent le coût final de l’emprunt, et non uniquement le taux d’intérêt du crédit immobilier. Pour être sûr de choisir le format qui lui convient le mieux, le client va comparer les différentes propositions de financement dont il dispose.

Les différents types de crédits immobiliers

La formule la plus utilisée est le prêt dit amortissable

Le remboursement du capital et des intérêts se fait simultanément à chaque échéance de paiement.
Un prêt amortissable est un type de crédit immobilier dans lequel le débiteur rembourse la totalité du capital emprunté, ainsi que les intérêts, sur une durée déterminée. À chaque échéance, une partie du capital est remboursée, ce qui fait diminuer le montant du crédit en cours.

Le prêt amortissable est le type de crédit le plus couramment utilisé pour l'achat d'une maison ou d'un appartement. Il permet de savoir à l'avance combien vous allez devoir rembourser chaque mois et combien de temps vous allez devoir rembourser votre crédit.

Il existe plusieurs types de prêts amortissables, qui diffèrent par leur taux d'intérêt (fixe ou variable), leur durée et leur modalité de remboursement. Le taux d'intérêt peut être fixe, ce qui signifie qu'il ne change pas pendant toute la durée du crédit, ou variable, ce qui signifie qu'il peut fluctuer en fonction de l'évolution des taux du marché. La durée du crédit peut varier de quelques années à plus de 30 ans, selon les possibilités financières du débiteur et les caractéristiques du bien acheté.

Il est important de bien étudier les différentes offres de crédit avant de choisir un prêt amortissable. Il est recommandé de faire une simulation en ligne ou de demander des devis auprès de plusieurs établissements de crédit pour comparer les taux d'intérêt et les frais associés aux différentes offres. N'hésitez pas à faire appel à un conseiller financier ou à un courtier en crédit pour vous aider à trouver le prêt amortissable qui convient le mieux à votre situation financière et à vos projets d'achat immobilier.

Un crédit à terme ou prêt in fine est bien différent

Dans ce procédé, la totalité du capital est remboursée uniquement à la dernière échéance de l’emprunt.
Pendant la durée du crédit, l’emprunteur aura donc remboursé uniquement les intérêts ainsi que les coûts d’assurance.

Crédit à terme

Un crédit à terme est un type de crédit à long terme qui permet à un débiteur de financer l'achat d'un bien ou d'un service en plusieurs échéances sur une période déterminée. Contrairement aux crédits amortissables, qui permettent de rembourser le capital emprunté et les intérêts sur une durée déterminée, le crédit à terme ne prévoit pas de remboursement du capital emprunté.

Le crédit à terme est généralement utilisé pour financer l'achat d'un bien coûteux qui ne peut pas être acheté comptant, comme une voiture neuve ou un bateau. Il peut également être utilisé pour financer des travaux de rénovation ou des projets de développement.

Le crédit à terme se caractérise par un taux d'intérêt fixe et des échéances mensuelles régulières. Le débiteur peut choisir la durée du crédit et le montant des échéances en fonction de ses possibilités financières.

Le prêt in fine

Un prêt in fine est un type de crédit à long terme dans lequel le débiteur ne rembourse pas le capital emprunté pendant toute la durée du prêt. Il ne rembourse que les intérêts du crédit, qui sont calculés sur le montant du capital emprunté.

Le prêt in fine est généralement utilisé pour financer l'achat d'un bien coûteux qui ne peut pas être acheté comptant, comme une maison ou un appartement. Il peut également être utilisé pour financer des travaux de rénovation ou des projets de développement.

Le prêt in fine se caractérise par un taux d'intérêt fixe et des échéances mensuelles régulières. Le débiteur peut choisir la durée du prêt et le montant des échéances en fonction de ses possibilités financières. À la fin du prêt, le débiteur doit rembourser le capital emprunté d'un coup, généralement grâce à une vente du bien financé ou à un prêt complémentaire.

Le prêt in fine peut être une solution intéressante pour les personnes qui ont besoin de financer un projet coûteux et qui ont la possibilité de rembourser le capital emprunté à la fin du prêt. Cependant, il présente également des risques, notamment le risque de ne pas pouvoir rembourser le capital emprunté à la fin du prêt si les conditions financières du débiteur se dégradent. Il est donc recommandé de bien étudier tous les aspects du prêt in fine avant de s'engager et de se faire conseiller par un professionnel.

Le crédit dégressif

A l'inverse du credit progressif, on paye beaucoup au début du crédit pour payer moins vers la fin.

Lorsqu’un crédit immobilier ne suffit pas pour acquérir le bien immobilier

Il y a les prêts complémentaires, d’autres emprunts pour compléter la somme requise.
Il s’agit du crédit relais, du PTZ+, du prêt employeur (1% patronal), du prêt bonifié, du prêt épargne logement, du prêt à l’accession sociale, PC, du PLS, du PLI.
Et justement, on parlera alors de crédit à paliers dans les modalités de remboursement.
Plutôt que de cumuler le remboursement de plusieurs crédits qui se chevauchent, le débiteur va réunir ses mensualités en une seule qui sera moins conséquente.
Par ce procédé, les échéances à payer sont fixes jusqu’à la fin du remboursement.

Signalons enfin le crédit modulable

C'est une formule très intéressante aussi car elle permet au débiteur d’augmenter ou de diminuer les mensualités de remboursement.
Il peut même, le cas échéant, reporter le paiement d’une ou de plusieurs échéances.

Le pret relais

Le prêt relais est un type de prêt qui permet à une personne de financer l'achat d'une nouvelle propriété avant de avoir vendu sa propriété actuelle. En d'autres termes, il s'agit d'un prêt à court terme qui est garanti par la propriété actuelle de l'emprunteur et qui est remboursé lorsque la propriété est vendue.

Le prêt relais peut être une solution utile pour les personnes qui ont besoin de temps pour vendre leur propriété actuelle et qui ne peuvent pas attendre d'avoir reçu le produit de la vente avant d'acheter une nouvelle propriété. Cependant, il est important de noter que les prêts relais sont généralement assortis de taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels et qu'ils comprennent souvent des frais de garantie et de clôture supplémentaires.

Il est recommandé de comparer les différentes options de prêt et de consulter un conseiller financier ou un courtier en hypothèques avant de prendre une décision.

Taux de credit immobilier en France 2022

Les taux de crédit immobilier en France varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que la durée de l'emprunt, le montant emprunté et la qualité de votre profil emprunteur (c'est-à-dire votre situation financière et votre historique de crédit).

En général, les taux de crédit immobilier en France sont actuellement assez bas, en raison de la conjoncture économique et de la politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne. Selon les données publiées par la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers accordés en France en octobre 2021 était de 1,16% pour les durées de remboursement allant jusqu'à 20 ans, et de 1,29% pour les durées supérieures à 20 ans.

Il est important de noter que ces taux moyens ne sont donnés qu'à titre indicatif et ne reflètent pas forcément les taux proposés par les établissements de crédit dans votre région ou pour votre profil emprunteur. Pour obtenir une estimation précise des taux de crédit immobilier que vous pouvez obtenir, il est recommandé de faire une simulation en ligne ou de demander des devis auprès de plusieurs établissements de crédit.

Il est également important de prendre en compte les frais liés au crédit immobilier, tels que les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque, caution, etc.) et les frais d'assurance. Ces frais peuvent varier significativement d'un établissement de crédit à l'autre et peuvent avoir un impact important sur le coût total de votre emprunt.

La renégociation de crédit immobilier

Cette opération a lieu lorsque le client estime que le taux de crédit immobilier en cours sur le marché pourrait être plus avantageux. Il devra néanmoins effectuer une évaluation éclairée de quelques éléments : l’écart de deux points au moins entre le taux en vigueur et le taux de son emprunt en cours, il se trouve au début de son crédit (5ans sur 15 ans par exemple), le capital restant dû est au minimum de 50 000 euros.

La renégociation de crédit immobilier consiste à modifié les conditions d'un prêt immobilier en cours afin de les adapter à la situation financière actuelle du débiteur et/ou à l'évolution des taux du marché. Elle peut concerner le taux d'intérêt du crédit, la durée de remboursement, les modalités de remboursement, etc.

La renégociation de crédit immobilier est possible lorsque le débiteur a souscrit un prêt à taux variable ou à taux révisable et que les conditions du marché ont évolué depuis la signature du prêt. Elle peut être également possible dans le cas où le débiteur a des difficultés financières et souhaite obtenir un allègement de ses mensualités afin de mieux gérer ses charges.

Pour renégocier son crédit immobilier, le débiteur doit généralement se rapprocher de son établissement de crédit et lui faire une demande de modification des conditions de son prêt. L'établissement de crédit étudiera la demande et décidera si elle est acceptée ou non en fonction de la situation financière du débiteur et de l'évolution des taux du marché. Si la demande est acceptée, le débiteur doit signer une nouvelle convention de crédit qui définit les nouvelles conditions du prêt.

Il est important de noter que la renégociation de crédit immobilier peut entraîner des frais supplémentaires, tels que des frais de dossier ou des frais de modification de la garantie. Il est recommandé de bien étudier tous les aspects financiers de la renégociation avant de s'engager et de comparer les différentes offres proposées par les établissements de crédit. N'hésitez pas à faire appel à un conseiller financier ou à un courtier en crédit pour vous aider à trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

Depuis l’année 2012, le taux sur le marché immobilier a connu une baisse historique avec une moyenne de 3,07% jusqu’en avril 2013. De ce fait, nombre d’emprunteurs ont voulu procéder à la renégociation de leur emprunt. Concrètement, des économies sur le coût global du crédit pourraient effectivement en découler, et de plus, rembourser des mensualités moins importantes s’avère naturellement attractif. La question est plus complexe, dans les faits, c’est pourquoi il est recommandé, en tout état de cause, de s’adresser à des spécialistes du crédit immobilier.

Ce qui constitue la renégociation de pret immobilier

Concrètement, pour se voir appliquer un taux de crédit immobilier différent, il faut en premier lieu s’adresser à sa banque. C’est auprès de son banquier, en effet, que l’emprunteur peut savoir si le crédit en cours peut bénéficier de la baisse du taux sur le marché immobilier. Théoriquement, rien ne devrait s’y opposer, l’emprunt ayant lui-même fait l’objet de négociation (garanties, taux d’intérêt, durée de remboursement, etc.). De plus les banques s’avèrent plutôt favorables car elles préfèrent garder leur client. En cas de refus, en effet, ce dernier pourrait passer à la concurrence en procédant à un rachat de crédit. Par ailleurs, même quand la banque accepte, certaines vérifications doivent avoir lieu.

Une operation pour faire des économies

Les économies envisagées seront effectives sous trois conditions : tout d’abord, l’écart d’1 point entre le taux du crédit et le taux sur le marché. Ensuite il faut que l’emprunt se situe encore dans son premier tiers (par exemple, 5ème année pour un emprunt de 15 ans) et enfin, il faut que le capital restant dû soit encore assez important. Pour les emprunts longs contractés récemment cette opération sera certainement rentable. En effet, pour un emprunt sur 30 ans, les intérêts constituent la majeure partie (70%) des mensualités payées pendant les deux premières années. Pour un crédit sur 15 ans, cette proportion est de 60%. Des emprunts souscrits début 2012 peuvent donc parfaitement faire l’objet de renégociation pour permettre des économies.

Le prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un type de prêt qui est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. En d'autres termes, l'emprunteur met en gage un bien immobilier (généralement sa maison) comme garantie pour obtenir un prêt. Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser la dette.

Les prêts hypothécaires sont généralement utilisés pour financer l'achat d'une propriété, mais ils peuvent également être utilisés pour refinancer une dette existante ou pour obtenir un prêt à des fins de rénovation ou de développement.

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, tels que les prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable, à taux d'intérêt nul, à taux d'intérêt préférentiel et à taux d'intérêt lié à l'inflation. Il est recommandé de comparer les différentes options de prêt et de consulter un conseiller financier ou un courtier en hypothèques avant de prendre une décision.

Methode de calcul du pret hypothecaire

Il existe plusieurs méthodes pour calculer un prêt hypothécaire, mais la méthode la plus couramment utilisée est la méthode de l'amortissement constant. Cette méthode consiste à rembourser le prêt en mensualités constantes qui comprennent une partie du capital emprunté et les intérêts accumulés.

Voici comment la méthode de l'amortissement constant peut être utilisée pour calculer un prêt hypothécaire :

1. Déterminez le montant du prêt et le taux d'intérêt.

2. Calculez le montant de chaque mensualité en utilisant la formule suivante :

Mensualité = (taux d'intérêt / 12) x capital emprunté / (1 - (1 + taux d'intérêt / 12)^-n)

où Mensualité est le montant de la mensualité, taux d'intérêt est le taux d'intérêt du prêt, capital emprunté est le montant total du prêt et n est le nombre de périodes de remboursement (par exemple, si les mensualités sont remboursées sur 20 ans, n sera égal à 240).

3. Calculez le montant total des intérêts en additionnant les intérêts accumulés sur chaque mensualité.

Il est important de noter que cette méthode de calcul n'est qu'une approximation et que le montant réel du prêt peut varier en fonction de divers facteurs, tels que les frais de garantie et les frais de clôture. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un avocat avant de souscrire un prêt hypothécaire.

Le Prêt Viager Hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un type de prêt qui est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Il est généralement destiné aux personnes âgées qui souhaitent utiliser leur maison ou un autre bien immobilier comme garantie pour obtenir un prêt. Le prêt viager hypothécaire est remboursé par les mensualités qui sont versées par le débiteur jusqu'à ce qu'il décède ou jusqu'à ce qu'il vende la propriété

Methode calcul Prêt Viager Hypothécaire

Il existe plusieurs méthodes pour calculer un prêt viager hypothécaire. La méthode la plus couramment utilisée est la méthode de l'équivalent temps-plein (ETP). Cette méthode consiste à calculer la valeur actuelle des mensualités du prêt en prenant en compte l'espérance de vie du débiteur et le taux d'intérêt du prêt. La valeur actuelle de chaque mensualité est ensuite additionnée pour obtenir le montant total du prêt.

Voici comment la méthode de l'ETP peut être utilisée pour calculer un prêt viager hypothécaire :

1. Déterminez l'espérance de vie du débiteur en utilisant une table de mortalité.

2. Déterminez le taux d'intérêt du prêt.

3. Calculez la valeur actuelle de chaque mensualité en utilisant la formule suivante :

Mensualité / (1 + taux d'intérêt)^n

où Mensualité est le montant de la mensualité, taux d'intérêt est le taux d'intérêt du prêt et n est le nombre de périodes de remboursement (par exemple, si les mensualités sont remboursées sur 20 ans, n sera égal à 240).

4. Ajoutez la valeur actuelle de chaque mensualité pour obtenir le montant total du prêt.

Il est important de noter que cette méthode de calcul n'est qu'une approximation et que le montant réel du prêt peut varier en fonction de divers facteurs, tels que l'état de santé du débiteur et les fluctuations du taux d'intérêt. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un avocat avant de souscrire un prêt viager hypothécaire.